낮에는 피자 배달부, 사진 기자로 일하지만 밤이 되면 슈퍼히어로로 변신해 도시를 지키는 남자. 영화 ‘스파이더맨’의 주인공 피터 파커의 이야기다. 피터 파커는 이모와 단둘이 미국의 대도시 뉴욕 퀸즈에 거주한다. 그런데 2026년 현실에서는 스파이더맨이 뉴욕에서 거주할 여유가 없을 것이라는 예측이 나왔다.
뉴욕 퀸즈의 단독 주택 가격은 최대 400만 달러, 우리 돈 약 54억 원에 달한다. 두 가지 일을 하더라도 뉴욕 집값을 감당할 수 없다는 것이다. 진짜 빌런은 뉴욕의 물가라는 말이 나올 정도다.
9월 5일 방송되는 KBS1 ‘특파원 보고 세계는 지금’ 466회에서는 고공행진하는 뉴욕의 주거비와 조란 맘다니 뉴욕 시장이 추진하는 ‘임대료 동결’을 중심으로 새로운 주거 실험을 살펴본다.
약 100만 가구 임대료 동결
이런 상황에서 지난해 ‘감당가능한 뉴욕’을 내세우며 등장한 조란 맘다니는 서민들의 열렬한 지지를 받으며 최연소 뉴욕 시장에 당선됐다. 그리고 취임 후 8개월이 지난 지금, 맘다니는 파격적인 주거 정책을 잇따라 추진하고 있다.
지난 6월, 뉴욕시는 약 100만 가구에 달하는 임대료 안정화 아파트의 임대료를 동결하기로 결정했다. 임대료 안정화 아파트는 법적으로 임대료 인상 폭이 제한되는 민간 주택으로, 임대료 인상률은 매년 임대료 지침 위원회의 투표를 통해 정해진다.
올해 1년 임대 계약은 최대 3%까지 인상이 가능했지만 10월부터는 임대료를 올릴 수 없게 제한된 것이다. 이는 맘다니가 선거 기간 내세운 대표 공약인 ‘임대료 동결’이 실현된 것으로, 이를 “뉴욕시 세입자들의 역사적 승리”라고 칭했다.
뉴욕시 임대료 지침 위원회의 결정은 10월 1일부터 시작되는 1년과 2년 임대 계약의 인상률을 모두 0%로 정했다. 직전 기준에서는 1년 계약 3%, 2년 계약 4.5%까지 인상이 허용됐지만 새 기준에서는 두 계약 모두 동결된다. 2년 계약까지 임대료를 동결한 것은 뉴욕시에서 처음이다.
건물주들이 경고한 동결의 역효과
하지만 임대료 동결이 오히려 역효과를 불러올 수 있다는 지적이 나오고 있다. 뉴욕 소규모 부동산 소유자협회 회장 앤 코착은 “임대료를 올리지 못하는데 주택 수리에 10만 달러를 쏟아부을 수는 없다”며 임대료 동결 조치가 부당하다고 주장했다.
실제로 2026년 4월 기준 뉴욕 건물주가 부담해야 하는 건물 운영비는 지난해보다 5.3%, 주택 보험료는 10.5%나 상승했다. 건물주가 비용 부담을 줄이기 위해 유지 보수 및 주택 관리에 투자를 줄이거나 정책이 바뀔 때까지 주택을 빈 상태로 유지할 수 있다는 것이다.
결국 주택의 공급이 부족해지고 이는 일반 아파트 임대료에도 영향을 미칠 수 있다는 전망도 있다. 실제로 일부 소규모 건물주들은 7월 임대료 동결 결정을 무효로 해달라는 소송을 제기하며 위원회가 운영비 상승을 충분히 반영하지 않았다고 주장했다.
반면 뉴욕시는 임대료 지침 위원회가 세입자의 지불 능력과 생활비, 건물 운영비를 함께 검토한 뒤 결정을 내렸다는 입장이다. 맘다니는 임대료를 묶는 동시에 보험료를 비롯한 건물 운영비를 낮추고 저렴한 주택을 늘리겠다는 방향도 제시하고 있다.
초고가 세컨드하우스에 추가 세금
여기에 맘다니는 뉴욕 내 초고가 세컨드하우스에 추가 세금을 부과하는 ‘비주거 주택 부가세’까지 도입했다. 100만∼500만 달러에 달하는 고가의 집에 실제로 거주하지 않고 별장처럼 보유한 소유자에게 추가 세금을 부과하고 이를 임대료 안정을 위해 사용하겠다는 것이다.
과세 기준은 1∼3가구 주택의 경우 500만 달러를 넘는 비주거 주택, 콘도와 코옵은 100만 달러 이상의 비주거 주택이 대상이 될 수 있다. 소유자나 세입자, 가까운 가족 등이 실제 주거지로 사용하는 경우에는 적용 대상에서 제외될 수 있어 단순히 집값만으로 세금이 확정되는 구조는 아니다.
하지만 오히려 부유층이 부동산 구입 대신 임차 시장으로 몰리면서 월세 시장이 과열되어 악영향을 미칠 수 있다는 분석이다. 과세 대상을 가리는 과정과 시행 절차를 둘러싼 법적 다툼까지 이어지면서 세입자의 주거비를 낮추려는 정책과 시장의 반응이 동시에 시험대에 올랐다.
미국 뉴욕의 악명 높은 물가 현실을 들여다보고 맘다니 뉴욕 시장의 주거 정책에 대한 미국 내 반응까지 살펴본다.
임대료를 묶는 정책은 당장 세입자의 부담을 낮추지만, 건물 관리와 공급이 위축되면 장기적으로 다른 가격 압력이 생길 수 있다는 반론도 동시에 시험대에 오른다. 맘다니의 주거 실험은 뉴욕의 높은 주거비를 실제로 낮추는 해법이 될까?
뉴욕의 월세 동결과 비주거 주택 부가세가 주거비 안정에 어떤 결과를 남길지는 9월 5일 토요일 오후 9시 30분에 방송되는 KBS1 ‘특파원 보고 세계는 지금’ 466회에서 공개된다.
사진 : KBS
